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                                                  抢食与纾困:收购潮中房企众生相-娄山关新闻网

                                                  2019年12月10日 23:29 来源:娄山关新闻网 编辑:一分快三APP

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                                                  【俄罗斯遭禁赛4年】

                                                  12月6日⊙〇,成都融创骏源房地产开发有限公司受让成都地润置业发展有限公司51%股权◇,总代价10.4亿元□∴。前者股东为融创西南房地产开发集团有限公司◇〇∟,而标的公司实控方为华侨城↑⊙。这是融创今年最新的并购动作∵,但并非规模最大的↑。

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                                                  如果站在被收购方♂↑♀,可能是另一番视角▽♂。深圳市房地产研究中心高级研究员李嘉宇说∴☆,当下房价涨幅趋缓、融资成本上升♀,一些中小开发商产品打造不力∟,不得已通过出让项目渡过难关〇π。同时┊,政策对存量收购有一定扶持⌒??,如并购贷款、基金和信托相关产品┊。

                                                  这是一场“赢者通吃”的游戏﹡△☆,困境的房企总是难逃变卖资产的命运〇☆。Wind数据显示〇,截至12月9日♂∟,今年A股房企涉及并购动态达757条☆♂。“成本最低的城市更新周期较长▽┊∟,招拍挂市场的门槛越来越高☆,很多房企通过收并购快速进入城市、补充粮草∴↑。”多位业内人士认为﹡?。

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                                                  但当市场预期无限下探时↑π﹡,没人再为短期所获而欢呼∵♂。规模房企加速收并购背后⊿⊿〇,是对15万亿存量市场的激烈争夺△┊♀,是抢食更多份额的焦虑与渴望∴。而变卖资产的选手▽,已少有出现在招拍挂市场♂,当下困境暂缓后∟∵,即将迎来的仍是寂静长夜?↑▽。

                                                  2019年▽☆☆,房地产开发商对行业的狂热幻想被牢牢遏制□┊◇。行至岁尾∵,市场期盼的翘尾行情未出现☆∴△,重点城市成交量同环比分别下跌12%和1%∟〇▽。战场残酷如斯∴┊,今年千亿房企已达27家┊♂,但破产房企也超过400家⊙。

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                                                  粤泰股份自去年以来接连爆出债务违约问题∟☆⌒,公司及下属公司银行账户被冻结∵⊙,多处资产被查封☆↑⊿,不得不靠出售资产“续命”;业绩亏损的阳光100选择出售资产维持经营♀♂,在2018年度业绩发布会上⌒,管理层公开表示┊⊿,公司将进行优质土地出售来支持公司流动性缺口∟↑。

                                                  曲线扩张地产行业形势日益严峻时◇◇∴,有人节衣缩食过冬∵〇,也有人趁机抄底储粮☆☆﹡。

                                                  实际上π∵,招拍挂市场持续降温┊∵∴,7月份以来∵♀,溢价率持续下降、流拍率整体上扬♂┊〇,开发商拿地积极性已经触底∟♂。当下部分城市土地市场处于“预期下行☆∴☆,底线未降”状态♂┊,在土地调控限价严厉、起拍价并未明显下调时∟∟,房企公开拿地盈利空间缩小∵♀⌒,便转投收并购曲线扩张?◇∵。

                                                  “以大湾区为例↑,目前招拍挂、城市更新、收并购约各占三分之一↑。”易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海称∟∵⊿,城市更新成本最低☆☆,但周期长、需要丰富的操盘经验⊿△,要跟村民、政府关系紧密;招拍挂比较简单粗暴π〇,但市场门槛越来越高▽♀⊿,政府在土地出让上设置限制条件♂,开发商拿地后并不怎么赚钱﹡□♂。

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                                                  买方席如融创中国(01918.HK┊♂,下称“融创)▽π☆,今年连续发起多笔大宗收购案◇∵♂,总金额达408亿元∴♀⌒,而被“吞下”资产的包括泛海控股(000046.SZ)、云南城投(600239.SH)、华侨城A(000069.SZ)等⊙〇。悲剧总有相似的内核♀,卖方在此轮调控中均风控失效□♂,出售资产是缓解资金之渴最快速的方法∵。

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                                                  作价购买的一方权衡盈利与风险↑,被收购方面临的却是生死泥潭♂。

                                                  赛普管理咨询认为π┊〇,50%的并购都以失败而告终⊿,而并购交易失败案例中▽┊,只有20%是因为交易结构、交易策略所致♂□,超过80%在于后续并购整合不足┊。“项目收购就是投资☆,首先考虑风险控制⌒∴∵。”有业内人士认为♂☆,一般企业并购前♂☆△,都会进行详细尽调∵□,除非股权债权关系过于复杂⊙,通常风险相对可控□♀∟。

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                                                  而流动性“危机”持续发酵的泰禾∴⊙△,仍未踏进生存安全区?∴。通过出售资产?,泰禾前三季度短期借款与一年内到期非流动负债总和为306.3亿元?□♂,期末现金及现金等价物为126.56亿元♀?,短债与现金的缺口缩小至179.74亿元?π?,但隐患仍存∴。

                                                  不仅如此┊,对企业而言☆♂?,股权收购是投资行为♂π,部分企业之所以愿意出售股权〇,是因经营不善或资金链承压∵♀。如何盘活资源不至于成为负累﹡,是收购方需解决的问题♂□⌒。譬如?﹡,融创入股的时代环球▽⊙⊙,截至今年8月底利润总额-256.59万元〇∟,净利润-560.73万元♀☆,公司总资产66.85亿元∴,负债总计64.02亿元▽↑。

                                                  譬如⊙,融创将原万达文旅集团收入囊中后⌒△,加快建立其在文旅领域的影响力;万科A(000002.SZ)收购印力后▽,将其作为主要商业地产开发运营平台﹡△,盘活存量资产项目;志在造车的中国恒大(03333.HK)通过收购◇,绕过高科技行业壁垒↑∟∟,快速实现新能源汽车产业链布局〇┊。

                                                  今年3月到5月☆⊙,泰禾相继将7个项目部分股权让与世茂地产∵﹡,共获约77.52亿元资金〇。此后﹡♂,泰禾又相继出让广州院子项目、济南章丘项目、河南润天置业公司部分股权♂☆,换取资金合约34亿元π,成为此轮地产收购潮中的典型案例之一﹡∵〇。

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                                                  实际上♂,对融创的收并购操作△⊿∵,市场已司空见惯☆△▽。

                                                  此前11月♂♀◇,融创以152.69亿元收购云南城投环球世纪、时代环球各51%股权♀,目标公司主要从事地产项目开发运营♂∟□,在成都、武汉等城市共开发18个项目┊?。继年初将北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益拿下后▽□,融创再次发起地产圈年内最大收购案∴。

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                                                  如此大手笔买买买∟?⊙,难免引来资金拷问?♂▽。当有声音质疑融创的并购资金从何而来时♂∟┊,该集团董事局主席孙宏斌却认为▽?,我们买的东西挺少的♂☆♀,8年加起来(并购)花了2000亿∟▽,但卖了2万亿货值?↑。

                                                  除去这两宗百亿级别交易π☆,融创今年还陆续将阳光100中国(02608.HK)、长实集团(01113.HK)、新湖中宝(600208.SH)部分资产纳入麾下〇。据公开信息统计∴♂♂,融创今年在收并购上已挥金约408亿元□∴。得益于此⊙♀,该集团跻身纳储第一梯队∴☆∟,前11月新增货值6850.8亿元∟↑,仅次于碧桂园的6953.6亿元⊙。

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                                                  表面来看﹡,房企收并购好处颇多♂π。但实际上♂,收购方的竞争压力只多不少◇☆﹡。继2014年首次迎来高光时刻□⊙,跻身行业前八后⊿⌒◇,世茂持续两年掉队△↑。如今♀〇□,与龙湖胶着竞争成为世茂的持久战;融创于今年前11月首次跻身行业第三??,但孙宏斌对头部间的竞争态势毫不放松⌒△。

                                                  “相反收并购比较简单△,开发也比较快┊⊙,是房企快速进入新城市、快速扩充资产的好渠道〇▽▽。”陈洪海进一步认为♂┊,很多房企如新力地产、碧桂园均通过收购拿地π◇,深圳很多开发商也选择此种途径∟∵┊。

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                                                  但今年﹡,世茂地产(00813.HK)快速加码∵↑,成为新晋“并购之王”∟π。据不完全统计↑♂∟,世茂上半年完成达200亿元规模并购☆⊿,收购项目超过20个?⌒,列表企业中包括泰禾、明发、万通、开城实业、利君地产、粤泰股份等公司↑。

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                                                  更长远的是△∵↑,流动性危机使其难以备粮纳储┊♂。泰禾在公开市场拿地仅在2012~2014年间⌒◇☆,到2016年π♂﹡,泰禾基本靠并购维持土储增加▽π♀。而伴随2017年市场下滑趋势越来越明显┊⊙∵,泰禾在土地端更加没有作为♂⊿。2018年期末◇∵▽,泰禾存货为1735.28亿元∵∟,而2019年前三季度存货为1544.45亿元∵,呈继续下滑态势∴。

                                                  今年前11月∟, TOP10房企权益金额门槛达1559.1亿元π⊿π,同比增幅最高达15.1%π。TOP20和TOP30房企权益金额门槛分别为977.9亿元和673.9亿元▽↑,门槛增幅分别为8.3%和4.3%▽◇π。行业集中度不断提升之时〇⊿﹡,中小房企的生存形势只会越发严峻〇△♂。

                                                  各有所困从过往案例分析〇,房企可借收并购扩张规模、调整战略↑,并巩固多元化成果、绕过行业壁垒快速布局业务┊∴。从头部公司融创中国、千亿房企阳光城↑⊿,再到“事故”不断的小房企佳源国际△,均曾通过收并购实现扩张△?〇。

                                                  此番动作并非个例♀,如今◇♂☆,房企收并购已成滚滚洪流⊙,向冷清市场席卷而来π。Wind数据显示▽?〇,截至12月9日▽♀∵,今年A股房企并购动态达757条♂┊。克而瑞统计称♂⊿﹡,1~11月典型企业收并购、协议土地出让的幅数占比达12%∵,规模房企纷纷通过收并购补充资产▽♀。

                                                  推荐阅读:世俱杯天津女排垫底