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03全国流动人口调研数据显示∵△,来莞流动人口的落户意愿并不强烈⌒⊙,有明确落户意愿的流动人口不足三成(四成人未明确表态)⊙,究其原因⊿,主要是由于东莞户籍含金量不及京、沪♂◇∴,另一方面π,随着农村承包地、宅基地、惠农直补等利好政策出台☆♀,土地价值越来越高◇﹡,使得农村户口的“含金量”也逐渐提高?π∴,外来流动人口落户的意愿也被大大挫伤◇♀。

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01首先⌒〇,从常住人口总规模上来看⌒∴〇,东莞并非一直呈上涨趋势♂☆☆,2015年东莞常住人口曾一度下滑1.1%π,同比2014年减少8.9万人〇△,究其原因〇♂,一方面是由于农业转移人口日益减少♂,自2015年起♂⊿,全国流动人口规模由此前的快速上升进入缓慢下降通道∟♂♂,从源头上对东莞的外来人口总量造成了影响﹡♂,另一方面∴,也是由于近些年东莞加快了产业转移的步伐∴△♂,2015、2016年也是腾龙换鸟的关键期〇,经济增速有所放缓↑⊙,同时直接的表现2014、2015、2016年东莞城镇居民人均可支配收入水平也陷入低谷∴┊。

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综合落户意愿以及居留时间两方面因素综合考虑(取长期居住和落户的并集)﹡,仅有16.8%的外来人口愿意留在东莞长期发展﹡,按照东莞600余万流动人口来计算的话♂,愿意长期留在东莞、落户东莞的流动人口仅有100万人⌒∟﹡。由此可见〇,尽管东莞外来人口数量庞大▽,但最终能留下的数量却并不多?∴。但是值得注意的是☆,随着收入水平的提升⊙,外来人口也更愿意留下〇﹡〇。譬如个人月收入达8000元/月的居留意愿达38%∵♂♂,较月入4000元/月群体高出了15个百分点┊。

04尽管东莞房地产市场实行严厉的“五限”政策(即限购、限贷、限价、限外、限售)◇,但受粤港澳大湾区规划利好的影响⊿△♀,加之深圳、广州外溢效益的影响∟↑♂,东莞的楼市也一直保持较高的热度△⊿。2018年全年商品住房成交量达507万平方米♂π,销售额达906亿元⊿◇↑,商品住宅成交均价达17876元/平方米▽,根据东莞市统计局近期公布数据☆▽▽,2019年9月东莞商品住宅销售面积55.94万平方米♀△↑,销售均价已经涨至20743元/平方米↑﹡♂,价格较2018年涨幅高达16%⌒,成交均价大幅提升?。

长期居留、落户意向不足二成?□﹡,收入越高越愿意留下⊙。◎  研究员 / 马千里⊙↑,邱娟1978年▽,内地首家“三来一补”企业在东莞创办♂┊,从此拉开了东莞改革开放的序幕▽〇。四十余年的时间♀﹡,使得东莞从曾经的普通农业县◇,变身为“世界工厂”☆。强大的制造业尤其是劳动密集型产业比重居于高位◇,吸引力众多的外来人口∵。统计局数据显示♀☆,2018年东莞常住人口量达839万▽⊙⊿,而户籍人口仅有232万π,非户籍常住人口高达607万人﹡,这一数值仅次于上海、深圳、北京三个一线城市;同时就非户籍常住人口占比来看♂﹡?,高达72%♀↑,在全国居于首位π,是最为典型的“移民城市”∟♂△。

[1]按照人均住房面积30平方米/人计算△。05前不久﹡□,东莞发布了《东莞市人口发展规划(2020-2035年)》⌒,规划提到:东莞将实施积极的人口调控政策♂⊙,单就近期目标来看☆⊿⊙,2025年↑〇▽,全市常住人口要达到960万人;户籍人口达360万人□△∟。而目前东莞常住人口量仅839万人△⊿♂,户籍人口232万人﹡⌒,距离2025年规划户籍人口和常住人口缺口均在120万以上▽﹡,即便按照目前的居留意愿和收入水平来看﹡□,也可为东莞带来6.4万的核心刚需⊙。

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市场热度的提升使得商品住宅价格快速提升┊△♂,这对于流动人口的购买力势必产生较大影响∟。因此在计算东莞实际的购房能力和购房规模时我们要充分考虑购房者的收入水平△。首先,为了对流动人口的购房能力有一个更好的衡量∴,我们根据东莞的房价和合理的房价收入比反算出具有购买能力的工资水平的最低值约为6000元/月〇▽,据此〇↑,我们将目标客群的收入标准设定为个人月收入6000元或者家庭月收入12000元以上△♂。而后☆▽◇,再结合长期发展的条件进行筛选◇∟,可知在东莞流动人口中☆◇⊙,同时具有购买力和购买需求的占比约为5.3%♂。(以下称为核心刚需)按照600万流动人口来测算↑┊∟,同时具有购房意愿和购房能力的约有31.8万人∟,预计将产生954万平方米的购房需求[1]☆,这一体量接近东莞5年的刚需成交量△▽♀。

而从居留意愿上来看⌒∴,有高达72%的人表示愿意在此居住(1/4的人未明确表态)☆⊿♂,对于在莞居留时间上◇?,有22%的人表示尚未想好?〇↑,缺乏明确的规划;居留时间超过5年的人仅占13%;低于5年以下的占到了37%♂⊿□,对于在莞居留的原因♀,也高度一致⌒♂﹡,近七成的人表示在此居住是因为工作机会较多、收入水平高〇♀。这一系列数据表明大部分的人来莞只是“谋生”的手段△,他们缺乏长期的职业规划△↑,这部分人很大程度上会返回故乡π◇。值得注意的是△⌒,对于那些明确表示不继续在此居留的3%人群⌒,有半数表示要1年内返乡π▽♀,有近四成表示要去其他地方务工⊿┊□,而主要的务工城市目的地依然集中在广东省△∵⊿,尤以广州最为突出⊿,其次是深圳等经济较为发达的城市▽△。

02当然?,东莞由于历史原因♀◇,外贸依赖极其严重⊿ππ,其制造业为主的产业特性∟,导致其流动人口与其他一二线城市存在较大差异:

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